נכס ריק יסווג לארנונה רק לפי שימוש אפשרי שבהיתר הבנייה

נכס ריק, יסווג ל’צרכי ארנונה’ רק לפי השימושים האפשריים שב’היתר הבנייה’ ולא לפי השימושים הקבועים בתכנית החלה על הנכס – כך קבע ופסק בית המשפט העליון שקיבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה. במספר פסקי דין קודמים של בית המשפט העליון, אשר עסקו בסוגיית ‘חיוב נכסים ריקים’ נקבע, כי ניתן לחייב ‘נכס ריק’ לפי הסיווג שתעריפו הוא הנמוך ביותר ואשר מתאים לשימוש עתידי מותר על פי דין, בהתאם לייעודו התכנוני של הנכס.

■ רוצים עוד עדכונים? הצטרפו ל’כאן ישראל | כאן נעים | אתר החדשות המקומיות של כל המדינה ב’פייסבוק’ או ב’טוויטר’.

בית המשפט העליון, הכריע כעת בשאלה כיצד ייקבע ‘הייעוד התכנוני המותר’ על-פי דין. בית המשפט העליון, דן בבקשות רשות לערור על שני פסקי דין של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, שניתנו על ידי שני שופטים שונים והגיעו לתוצאה שונה…

פסק דין אחד עסק בשאלת סיווגם לצרכי ארנונה של שני נכסים ריקים ב”בית אפריקה ישראל” בעיר תל אביב.

כב’ השופטת ארנה לוי, קבעה, כי סיווג נכס לצרכי ארנונה, יכול להיעשות רק על פי השימוש החוקי המותר באותו הנכס; וכי לפי דיני התכנון והבנייה, משהוצא היתר בניה לנכס, השימושים החוקיים הם רק אלה ש‘הוגדרו בהיתר’.

פסק דין שני, עסק במבנה הריק “בית ארלוזורוב” שבעבר שימש כאולם התכנסות למפלגת העבודה וכמועדון מפלגת פועלי ארץ ישראל (מַפָא”י) ובעניינו קבע, כב’ השופט אליהו בכר, כי כדי לקבוע את סיווגו של נכס ריק לצרכי ארנונה, יש לבחון את “השימוש האפשרי החוקי” הנלמד, בין היתר, מהנורמות התכנוניות החלות על הנכס, ממצבו הפיסי, מהשימוש האחרון שנעשה בו וממאפייניו.

אשר לייעוד התכנוני, נקבע, כי זה יכול להילמד הן מהתכנית והן מהיתר הבנייה, אם כי לא כל שימוש תאורטי המותר על פי התכנית יתאים ל-סיווג הנכס לצרכי ארנונה, שכן נדרשת זיקה בין מאפייניו הפיזיים של הנכס לבין סיווגו לצרכי ארנונה.

מנהל חדר תקשורת – דובר היחידות המשפטיות באגף דוברות הסברה ותקשורת, משרד המשפטים, עורך דין נועם שרביט, מסר לפורטל ’כאן ישראל | כאן נעים | אתר החדשות המקומיות של כל המדינה’ כי; כאמור, על שני פסקי הדין, הוגשו בקשות רשות לערור ובית המשפט העליון ביקש את עמדת היועץ המשפטי לממשלה בשאלה המשפטית המשותפת בשני הערעורים.

בתמצית, עמדת היועץ המשפטי לממשלה שהוגשה באמצעות עורכת דין ליאורה וייס-בנסקי ממחלקת הבגצים בפרקליטות המדינה, היתה, כי השימוש או הייעוד התכנוני החוקי שלפיו יש לסווג נכסים ריקים לצורך חיובם בארנונה, הוא זה שנקבע בהיתר הבנייה הספציפי שניתן לנכס, שכן הוא בלבד מגדיר את השימושים המותרים על פי דין בנכס.

לעמדת היועץ המשפטי לממשלה, אין די בכך שבתוכנית מתאר או בתכנית מפורטת קיימת אפשרות עקרונית לשימושים נוספים בנכס, כדי להפוך שימושים אלה לשימושים אפשריים וחוקיים בנכס המסוים.

זאת, משום ש‘דיני התכנון והבנייה’ מורים, כי שימוש חורג בנכס שלא בהתאם להוראות ההיתר הוא שימוש אסור על-פי דין, גם אם השימוש הותר בתכנית.

█ סיווגו של נכס ריק לצרכי ארנונה, כאשר אין במבחן השימוש בפועל לסייע לצורך סיווגו, יש ליישם מבחן דו-שלבי

היועץ המשפטי לממשלה, הדגיש בנוסף, כי סיווג נכס ריק בהתאם לתכניות החלות עליו מחייבת הפעלת שיקול דעת תכנוני שעליו אמונות רשויות התכנון ולא מנהל הארנונה או ועדת הערר, שאינו נדרש עת נבחן סיווג הנכס על פי היתר הבנייה שחל עליו.

כב’ השופטים עוזי פוגלמן, דפנה ברק-ארז ומני מזוז, מבית המשפט העליון, דחו את הערעור של חברת אפריקה-ישראל וקיבלו את הערעור של מנהל הארנונה ועיריית תל אביב בעניין בית ארלוזורוב, שם הורה בית המשפט על סיווג הנכס שלא בהתאם לייעוד הקבוע בהיתר הבנייה.

בפסק הדין, נקבע, כי מהפסיקה הקיימת עד כה’ עולה, כי כאשר עסקינן בסיווגו של נכס ריק לצרכי ארנונה, כאשר אין במבחן השימוש בפועל לסייע לצורך סיווגו, יש ליישם מבחן דו-שלבי.

בשלב הראשון, מבין כלל השימוש התיאורטיים בנכס, יש לבחור רק את “סל” השימושים המתאימים לייעודו התכנוני.

בשלב השני; לאחר שאותרה מסגרת השימושים האפשריים על פי הדין, יש לבחור את הסיווג הזול ביותר התואם אותם.

אשר לשימושים אלו, הובהר, כי משניתן היתר בנייה לנכס מסוים, רואים בו דיני התכנון והבנייה כהסדר ממצה לעניין השימושים המותרים בנכס ואוסרים על כל שימוש אחר בו, גם אם שימוש זה הותר מלכתחילה בתוכנית.

זאת משום שהליך מתן היתר הבנייה הוא הליך פרטני שבמסגרתו בוחנת רשות התכנון את התאמתו של הבינוי המבוקש למכלול העקרונות התכנוניים החלים על הנכס ועל סביבתו כפי שעוגנו בתכנון התקף.

לכן וכפי שנובע מ’דיני התכנון והבנייה’ – לפיהם משעה שהוצא היתר בנייה לנכס, כל שימוש שנעשה בו שלא לפי ההיתר אינו כדין (אף אם מדובר בשימוש שהותר בתוכנית החלה) – בשלב בחינת “סל” השימושים בנכס, אפשרויות השימוש העומדות בפני המחזיק בנכס הריק הן רק אלו שהותרו בהיתר הבנייה.

לאחר שאותר “סל” השימושים האפשריים בנכס על פי מצבו התכנוני, יסווג הנכס בהתאם לשימוש הזול ביותר מבין השימושים האמורים וזאת כדי להימנע מהכבדה כלכלית יתרה על הנישום, בשים לב לכך שאינו מפיק עוד הנאה כלכלית מהנכס.

לפיכך, יש להניח לזכותו של הנישום, כי השימוש התיאורטי שהיה עושה בנכס הוא הזול ביותר האפשרי מבין השימושים האפשריים לפי דיני התכנון והבניה.

כך, בניגוד לטענת אפריקה-ישראל ובית ארלוזורוב, השיקול בדבר ההקלה עם הנישום אינו רלוונטי בשלב הראשון שעניינו באיתור השימושים האפשריים לצורך סיווג הארנונה; אלא רק בשלב השני, שעוסק בבחירת השימוש הזול ביותר מבין אלה.

◄ אל פסק הדין.